Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN impose une étude géotechnique préalable pour toute construction en zone d’aléa retrait-gonflement des argiles moyen ou fort. Depuis l’arrêté du 9 janvier 2026, la carte RGA a été mise à jour, de nouveaux secteurs basculent en aléa moyen ou fort à compter du 1er juillet 2026. Le retrait-gonflement des argiles représente 70 % des coûts d’indemnisation du régime catastrophes naturelles, soit 1,1 milliard d’euros par an. Vendeur, promoteur ou maître d’ouvrage, voici ce que vous devez maîtriser pour rester en conformité.
Qu’impose la loi ELAN pour la vente d’un terrain constructible ?
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), a inscrit l’article L112-20 au Code de la construction et de l’habitation. Depuis son application effective le 1er octobre 2020, cet article conditionne toute vente de terrain non bâti constructible en zone d’exposition au retrait-gonflement des argiles (RGA) à la remise préalable d’une étude géotechnique. Deux volets distincts structurent cette obligation.
1. Le périmètre exact de l’obligation légale
L’obligation ne s’applique pas à toutes les transactions immobilières. Elle vise spécifiquement :
- La vente d’un terrain non bâti constructible en zone d’aléa moyen ou fort au titre du RGA
- La conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sur ce même type de terrain
En dehors de ces deux situations, aucune obligation nationale ne s’impose formellement. Toutefois, les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent introduire des prescriptions complémentaires selon la nature du sol ou les risques identifiés localement. Il faut également préciser que des terrains jusqu’ici exemptés (aléa faible sous la carte 2020) peuvent basculer dans l’obligation d’une étude de sol G1 à partir du 1er juillet 2026.
2. La mission G1 : deux phases encadrées par la norme NF P 94-500
L’étude de sol G1 obéit à une structure normée précise. La phase ES (Étude de Site) mobilise les équipes terrain pour caractériser la stratigraphie, identifier les horizons argileux sensibles, localiser les nappes phréatiques et détecter d’éventuelles cavités ou remblais hétérogènes.
La phase PGC (Principes Généraux de Construction) synthétise ces observations en recommandations concrètes portant sur le type de fondations adapté, la profondeur d’ancrage minimale et les précautions constructives à respecter. C’est ce rapport complet qui constitue le document légalement exigible, annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.
Pourquoi l’Île-de-France est-elle particulièrement exposée au risque de retrait-gonflement des argiles ?
La région Île-de-France figure parmi les territoires français les plus vulnérables au retrait-gonflement des argiles. Sa géologie se compose de vastes plateaux argileux, de vallées alluviales et de nombreuses zones urbaines bâties sur remblais non maîtrisés, autant de contextes qui amplifient la sensibilité des sols aux variations saisonnières d’humidité.
Les départements de grande couronne présentent les niveaux d’exposition les plus élevés selon la cartographie nationale :
| Département | Exposition RGA dominante | Zones particulièrement sensibles |
| Seine-et-Marne (77) | Moyenne à forte | Plateaux de la Brie, sud du département |
| Essonne (91) | Moyenne à forte | Hurepoix, plateau de Beauce |
| Val-d’Oise (95) | Moyenne à forte | Vexin français, plateaux nord |
| Yvelines (78) | Faible à moyenne | Vallées de la Seine et de l’Oise |
| Seine–Saint-Denis (93) | Faible à moyenne | Zones pavillonnaires de l’est |
| Val-de-Marne (94) | Faible à moyenne | Secteurs périurbains du sud |
| Hauts-de-Seine (92) | Faible | Zones résidentielles de l’ouest |
À noter que la carte d’exposition RGA couvre l’ensemble du territoire métropolitain à l’exception de la ville de Paris, qui ne figure pas dans le zonage réglementaire.
Arrêté du 9 janvier 2026 : quelles zones franciliennes changent de classement RGA à partir de juillet 2026 ?
Issu d’une consultation publique organisée du 20 novembre au 22 décembre 2025, l’arrêté du 9 janvier 2026 met à jour la carte d’exposition RGA initialement établie en 2020. Son application est fixée au 1er juillet 2026 pour toutes les promesses de vente, actes authentiques et contrats CCMI conclus à compter de cette date.
Les zones d’exposition moyenne et forte, celles qui déclenchent l’obligation légale de G1, passent de 48 % à 55 % du territoire hexagonal. Le nombre de maisons individuelles concernées bondit de 10,3 millions à 12,1 millions à l’échelle nationale, soit 61,5 % du parc de maisons individuelles en France.
Cette révision intègre la sinistralité exceptionnelle des années 2018-2022, dont la sécheresse de 2022 qui a causé à elle seule 3,5 milliards d’euros de dommages assurés. Les effets du changement climatique ont ainsi rendu le zonage de 2020 structurellement insuffisant.
En Île-de-France, les révisions de 2024-2025 ont conduit plusieurs communes de Seine-et-Marne, d’Essonne et du Val-d’Oise à voir leur classement évoluer dans le cadre du nouvel arrêté.
Comment savoir si votre terrain est concerné ?
La plateforme Géorisques. gouv.fr met à disposition un outil gratuit permettant de vérifier en quelques secondes le niveau d’exposition de n’importe quelle parcelle au retrait-gonflement des argiles. C’est l’outil officiel de référence pour déterminer si l’obligation loi ELAN s’applique à votre terrain.
Voici comment procéder :
- Étape 1 : rendez-vous sur Géorisques, rubrique « Mes risques — Connaître les risques près de chez moi », et saisissez l’adresse exacte ou les coordonnées cadastrales du terrain
- Étape 2 : identifiez le niveau d’aléa RGA affiché dans le rapport généré (faible, moyen ou fort). Seuls les classements moyen et fort engagent l’obligation légale de G1 au titre de la loi ELAN
- Étape 3 : pour toute vente prévue après le 1er juillet 2026, consultez spécifiquement la carte d’exposition 2026 disponible dans la base de données Géorisques, afin de vérifier si le classement de votre parcelle a évolué par rapport à la carte de 2020
Un résultat en aléa moyen ou fort impose de commander sans attendre une mission G1 auprès d’un bureau d’études géotechniques certifié. Un résultat en aléa faible supprime l’obligation réglementaire stricte, mais ne dispense pas nécessairement d’une étude technique lorsque le contexte géologique local le justifie.
Quelles sont les conséquences juridiques et assurantielles d’une vente sans étude de sol G1 ?
Omettre l’étude G1 lors d’une vente en zone argileuse exposée n’est pas une simple irrégularité administrative. Elle engage la responsabilité civile du vendeur de manière directe et mesurable.
Si l’acquéreur subit des désordres structurels (fissures, tassements différentiels, déformations des menuiseries) liés à la nature du sol après la vente, l’absence de G1 constitue un argument central dans une action en garantie des vices cachés. Le vendeur, professionnel ou particulier, ne peut plus démontrer qu’il avait communiqué les informations nécessaires sur les risques géotechniques du terrain.
Sur le plan notarial, la pratique évolue rapidement. Un nombre croissant d’études refuse désormais de passer l’acte authentique en l’absence d’étude G1 pour un terrain classé en aléa moyen ou fort, en cohérence avec l’article L112-20 du Code de la construction.
Enfin, l’assurance dommages-ouvrage peut exclure la couverture d’un sinistre si les prescriptions constructives issues de la G1 n’ont pas été respectées en phase de construction. Les travaux correctifs liés à un tassement différentiel ou à un désordre argileux non anticipé peuvent représenter 15 à 30 % du coût initial de construction.
